传播甚广的《改善优质房企资产负债表计划行动方案》首次得到官方证实。
1月13日，新华社发布的信息显示，有关部门起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》（下称《方案》），以引导优质房企资产负债表回归安全区间，推动行业向新发展模式平稳过渡。
据了解，该《方案》按照稳当前也利长远的思路，通过短期针对性措施和中长期制度性安排，围绕“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四个方面，重点推进21项工作任务。主要内容有：加快新增1500亿元保交楼专项借款投放、设立2000亿元保交楼贷款支持计划、设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期、完善针对30家试点房企的“三线四档”规则、设定优质房企条件但没有具体名单……
此前披露的信息显示，金融监管部门针对房地产市场进行逆周期调节，重点关注三个目标：一是阻断、弱化风险外溢；二是维护住房消费者的合法权益；三是支持刚性和改善性住房需求。
“下一步，金融部门要深入领会贯彻中央经济工作会议部署，深入研判房地产市场供求关系和城镇化格局等重大趋势性、结构性变化，优化完善住房金融服务，逐步推动房地产业向新发展模式平稳过渡。”央行副行长潘功胜表示。
持续推进重点工作任务落地
在中央经济工作会议将房地产置于“有效防范化解重大经济金融风险”部分且较大篇幅进行阐述等背景下。近期，金融监管部门已经采取了多项行动，努力促进房地产与金融正常循环。
1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作。其中，有关房地产的表述引起市场较大关注。此次会议是2023年首次信贷工作座谈会，且提出了开展“资产激活”“负债接续”“权益补充”“预期提升”四项行动。
“信贷工作座谈会中提及较多的依然是房地产，这也说明，房地产是2023年金融信贷投放的重中之重，体现了高层对于房地产融资的重视和支持。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。
21世纪经济报道记者了解到，对于上述《方案》中提到的主要措施，不少内容在2022年11月21日召开的信贷工作座谈会上就做出了部署安排或已阶段性落地，如保交楼专项借款、保交楼贷款支持计划、合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期等，但未有具体文件进行明确。
2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（下称“金融16条”）明确，支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项借款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。
在此之前，早在2022年9月，首批2000亿元专项借款资金启动，目前资金已基本投放至项目。此次新增的1500亿元保交楼专项借款正在紧密推进，不少地方披露有项目审批已通过，后续有待投放至具体项目。
对于保交楼贷款支持计划，潘功胜介绍称，将于3月31日前，面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。据悉，保交楼贷款支持范围包括两个方面：一是为“保交楼”专项纾困政策提供配套融资；二是推动化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。
针对各银行较为关注的房地产贷款集中度管理问题，潘功胜也曾明确，将房地产贷款集中度管理的过渡期延长两年。
增量举措推动化解优质房企风险
21世纪经济报道记者注意到，《方案》中也有部分任务为首次提出，如设立全国性金融资产管理公司专项再贷款、设立1000亿元住房租赁贷款支持计划。
设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，也是《方案》中增量举措之一，该资金支持部分城市试点市场化批量收购存量住房，扩大租赁住房供给。2022年以来，不少地方已经出手房源收购工作，如山东济南、浙江湖州、河北邯郸等。2022年12月，山东济南启动第二批房源收购工作，据介绍住房租赁市场已经成为房地产市场的重要组成部分，济南将完善住房保障体系，培育发展住房租赁市场。
值得注意的是，上述措施均是从供给端优化防范化解优质头部房企风险，而如何有效激活需求也是引导楼市尽快企稳回暖的重要保障。在“资产激活”行动中，提出了通过优化政策激活合理需求，稳定房地产销售等，着力改善经营性现金流。
“下一步政策工具箱在放宽购房条件、降低首付成数、下调居民房贷利率方面还有较大空间。其中，引导5年期以上LPR报价进一步下调，持续降低居民房贷利率是关键所在。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，预计今年年中前后房地产市场有望出现趋势性回暖，推动头部房企风险实质性转向收敛。
此外，对于外界关注的系统重要性优质房企名单，《方案》仅设定了优质房企条件，如经营规模较大、覆盖区域较广等，但没有具体名单，金融机构可自主把握。
（作者：李愿 编辑：包芳鸣）
