在中国楼市回暖之际，高房价和高利率正在冲击美国楼市，美国房地产市场正在快速冷却。

近日，管理资产规模高达9746亿美元（约合人民币6.73万亿元）的全球最大另类资产管理公司、华尔街最大的商业地产业主、私募股权巨头黑石集团，被曝出已违约一只5.62亿美元（约合人民币39亿元）的芬兰商业房地产按揭贷款支持证券。

在去年年中，欧美各国房地产周期普遍见顶之后，2022年下半年频频有资管机构地产管理基金产品出现限制赎回情况。而最新的数据显示，美国30年房贷利率已经飙升到6.65%，直逼前期高点7%。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。

华尔街最大商业地产业主违约

3月2日，黑石集团价值5.62亿美元的商业地产抵押贷款支持证券（CMBS），被传出正式发生违约，这批证券是以2018年收购的芬兰企业SpondaOy拥有的一系列写字楼和商店为担保的。

据媒体知情人士透露，黑石曾向证券化票据持有人寻求延期，以便有时间处置资产和偿还债务。但俄乌冲突和利率上升引发的市场波动中断了出售过程，加之债券持有人投票反对进一步延期。

目前，这批证券已到期并尚未偿还，贷款服务机构MountStreet已确定黑石违约。黑石的一名代表表示，这笔债务只涉及Sponda投资组合的一小部分，对服务机构没有采纳黑石的建议感到失望。

资料显示，黑石集团2022年末管理资产规模高达9746亿美元，是全球最大另类资产管理公司，也是华尔街最大的商业地产业主和私募股权巨头。受到高利率影响，投资者对于欧美房地产市场的担心明显上升。

回头看，2022年年中，欧美各国房地产周期普遍见顶。美国地产价格指数于去年7月见顶，其同比增速于2022年3月见顶于20.8%，随后持续回落。而从去年10月房地产利率飙升到7%时开始，黑石旗下房地产信托基金BREIT投资者赎回请求激增，黑石不得不宣布限制赎回。而到今年1月底，黑石集团2022年四季度报告出炉时，黑石管理层证实其第二只房地产基金（BPP）正面临超过50亿美元的客户赎回请求。显然，黑石的挤兑危机似乎仍在继续。

美国热门地区房价出现两位数下跌

美国通胀持续居高不下，美联储加息不止，让美国楼市进一步冷却。最新数据显示，美国30年房贷利率已经飙升至6.65%，直逼前期高点7%。而在美国热门地区城市的房地产价格已经在今年1月份出现了两位数的下跌。

美国住房抵押贷款金融巨头房地美(Freddie Mac)的数据显示，美国30年期抵押贷款利率已连涨四周，上周已升至6.65%，明显高于一年前的3.92%左右。而去年10月美国30年期抵押贷款利率一度飙升至7%以上。

高企的房贷利率之下，美国购房贷款申请降至28年低点，房地产销售数出现明显下滑。数据显示，美国1月成屋销售跌至12年来的最低水平，而美国抵押贷款银行协会（MBA）发布的季节性调整指数显示，上周的购房抵押贷款申请量和前一周相比下降6%，和一年前的同一周相比下降了74%，而成交量也同比下降了44%。

更多数据也在佐证美国楼市“退烧”。WolfStreet的最新数据显示，2023年1月份，旧金山湾区的房价中位数环比下跌8%，同比下跌17%，相比2022年3月的峰值，累计下跌幅度达35%，甚至比次贷危机时期的房地产泡沫破裂来得更猛烈。

美联储经济学家警告楼市泡沫要破

历史经验显示，房地产周期下行是经济陷入衰退的有效先行指标之一。美国达拉斯联储的研究显示，目前美国房地产抵押贷款利率达到20年来最高水平，这可能引发“全球房地产市场深度下滑”，美国房价可能暴跌20%。

达拉斯联储的经济学家在本周发表的一份分析报告中写道，自2020年疫情大流行以来，楼市相当繁荣，价格大幅上涨，推动全球房地产市场泡沫越来越大。尽管最近房价涨势开始放缓，但楼市深度下滑的风险仍然存在。

上述经济学家指出，已经有迹象显示，美国和德国房地产市场出现了问题，“由于这些国家的经济规模和重大的跨境金融溢出效应，这可能会对全球前景构成威胁。”他们指出，其中一些危险源于负担能力危机。美国住房负担能力下降的迹象通常出现在全球经济恶化之前。